房地产估价师考试

【分析解答题】某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
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试题答案： 答案解析：(1)未来3年的净收益。 ①未来第1年的净收益(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=58.32万元。 ②未来第2年的净收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=65.2万元。 ③未来第3年的净收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000元=52.92万元。 (2)A=9%×(1+9%) 3 /[(1+9%) 3 -1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%) 2 +52.92/(1+9%) 3 ]万元=59.07万元。 (3)计算收益价格 。 [知识点] 净收益每年不变的公式 [知识点] 净收益在前若干年有变化的公式 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>