| 房地产估价师考试每日一练（2019/9/7） |
| 第1题：(三) 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000 元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为( )元/㎡。 A、3228.73 B．3268.86 C．3346.91 D．3382.26 |
| 【单选题】： |
| 第2题： (一) 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1hm2综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第一层至第四层为建筑面积相同的商业用房，第五层至第十六层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积为5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另外从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于()类建设用地。A．一 B．二 C．三 D．四 |
| 【单选题】： |
| 第3题：房地产投资的弊端有( )。 A．不可移动性 B．变现性差 C．投资数额巨大 D．投资回收期长 E．需要专门的知识和经验 |
| 【多选题】： |
| 第4题：下列关于房地产开发《暂定资质证书》，说法正确的包括( )。 A．《暂定资质证书》有效期1年 B．《暂定资质证书》有效期2年 C．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长 D．延长《暂定质证书》有效期，但延长期不得超过2年 E．自领取《暂定资质证书》之日起2年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长 |
| 【多选题】： |
| 第5题：下列关于房地产抵押的论述，正确的是()。 A、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，并可超出其余额部分 C．有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限 D．抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人具有约束力 E．房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 |
| 【多选题】： |
| 第6题：业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。() |
| 【判断题】： |
| 第7题：为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2 |
| 【单选题】： |
| 第8题：房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司关系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2005年6月10日开台，为期半年，实际成交月租金500元。2006年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司肖售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为 14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费；房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。 甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求()重新评估。A．房地产中介服务机构 B．甲某 C．房地产评估机构 D．丁某 |
| 【单选题】： |
| 第9题：房地产经纪人执业资格注册有效期满前()个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。 A．1 B、3 C．2 D、4 |
| 【单选题】： |
| 第10题：假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为()。 A．167% B、80% C、200% D、60% |
| 【单选题】： |