房地产估价师考试

【分析解答题】A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m²，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。
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试题答案： 答案解析：第一种情况： (1)总开发价值 ①项目年净收益：3600×(1-35%)=2340(万元) ②总开发价值：P=A/i[1-1/(1+i) n ] =2340/10%[1-1/(1+10%) n ] (2)总开发成本 ①总建筑面积：4000×5=20000(m 2 ) ②建造成本：4000×20000=8000(万元) ③专业人员费用：8000×10%=800(万元) ④管理费用：(8000+890)×5%=440(万元) ⑤财务费用：(8000+800+440)[(1+10%) 3/2 -1]=1420(万元) ⑥总开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (3)成本利润率 成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100% 45%={2340/10%[1-1/(1+10%) n ]-10660}/10660 1.1 n =2.94599 nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算n) 得n=11.34(年) 第二种情况： (1)总建筑面积：4000×5=20000(m 2 ) (2)建筑成本：4000×20000=8000(万元) (3)专业人员费用：8000×10%=800(万元) (4)管理费用：(8000+800)×5%=440(万元) (5)财务费用：(8000+800+440)[(1+10%) 3/2 -1]=1420(万元) (6)开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (7)利润：10660×45%=4797(万元) (8)开发成本与利润合计：10660+4797=15457(万元) (9)项目年净收益：3600×(1-35%)=2340(万元) (10)设B集团可接受的合作经营年限为n n年收益的折现值：2340/10%[1-1/(1+10%) n ] 根据：15457=2340/10%[1-1/(1+10%) n ] 1.1 n =2.94599 nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算n) 得n=11.34(年) document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>