【单选题】不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值( )。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
【单选题】某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的还本付息比率为( )。
A.0.18
B.0.12
C.3.39
D.5.00
A.0.18
B.0.12
C.3.39
D.5.00
【单选题】当开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的是( )。
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位
A.开发商
B.设计单位
C.承包商
D.监理单位
【分析解答题】某房地产开发项目,规划建筑面积15000m2,预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工,原定工期2年,建筑费为1000元/m2,管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为:开工后前两个季度分别为20%,后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入,年利率6%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户,估算如下:
(1)计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元
(2)计算建筑费.
1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5
=446.443+439.412=885.855万元
(3)计算管理费
885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元
(4)计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元
(5)计算利润
(p+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2p+236.499万元
(6)计算项目价格
p=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2p-236.499
=1239.384万元
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出,投资利润率取20%,季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户,估算如下:
(1)计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元
(2)计算建筑费.
1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5
=446.443+439.412=885.855万元
(3)计算管理费
885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元
(4)计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元
(5)计算利润
(p+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2p+236.499万元
(6)计算项目价格
p=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2p-236.499
=1239.384万元
【单选题】某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242
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