房地产估价师考试

【单选题】投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以( 　)。
A．提高投资收益
B．降低系统风险
C．降低个别风险
D．使投资毫无风险

【单选题】下列土地状况中，不属于土地权益状况的是( )。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质

【单选题】设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为( )建筑面积的户型较为理想。
A．70～110m²
B．80～120m²
C．90～130m²
D．100～150m²

【单选题】2003年某市政府征用近郊区集结所有制土地，用作开发城区边缘商业中心，其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地。在征用时发现，在该工业企业建成之前，此块地原被用于农村合作社经营之用，而用地权属登记用途为农业。
(1)征用补偿应按()用途予以计算。A．农用地
B．工业用地
C．商业用地
D．住宅用地

【判断题】房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。()

【单选题】开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目( )之比。
A．投资的资本价值
B．总开发成本
C．总开发价值
D．总投资额

【单选题】下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是( )。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息

【分析解答题】某宗土地面积为1.2hA，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建没。限据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

项目	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第六年	第n年
1．土地取得	-
2．工程建设		-	-	-
(1) 住宅楼建设		-	-	-
(2)写字楼建设			-	-
3．经营				-	-	-	-
(1) 住宅楼销售
(2) 写字楼出租					-	-	-

根据市场调查，有关数据如下。
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m²，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m²，写字楼2800元/m²。管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投人50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

【分析解答题】S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作

【单选题】某宗房地产土地面积300m²，建筑面积250m²，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A．62500
B．62000
C．61000
D．61500