房地产估价师考试

【单选题】某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为( 　)万元.
A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45

【单选题】

甲方(开发公司)于2005年7月委托乙方(建筑公司)建筑两栋(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至2005年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元人民币，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2007年7月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

确定评估结论的依据是()。A．以1500万元作为评估值
B、以(1400+1580)/2=1490万元作为评估值
C．以2007年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D．以2005年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值

【单选题】以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是( )。
A．政策风险
B．市场风险
C．经营风险
D．物业费收缴难风险

【单选题】某高层楼房占用的土地总面积为800m²，总建筑面积为2000m²，某人拥有其中120m²的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m²。
A．40
B．45
C．48
D．50

【单选题】影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和( )。
A．经济因素
B．心理因素
C．环境因素
D．政治因素

【单选题】购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( )%。
A．6.0
B．6.9
C．8.8
D．9.0

【分析解答题】某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～ 20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1．拟优先选用的估价方法。2．确定评估价值时的主要因素。

【单选题】某套建筑面积为100m²、每1m²建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为( )万元。
A．18.25
B．20.00
C．21.58
D．22.00

【单选题】城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

【单选题】某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ 　）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00