【分析解答题】案例提示：
某房地产开发商于2008年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2009年1月1日至2078年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。经调查，价格鉴证人员获得了与本次估价相关的价格鉴证基准日时的资料与参数(见下表)，并拟以成本法评估项目竣工日(2011年12月31日)该房地产的市场价值。
名称 | 参数值 | 名称 | 参数值 |
契税税率 | 4% | 该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格 | 1600元/m2 |
营业税、城市维护建设税和教育费附加 | 5.5% | 同类建筑物重置价格 | 1000元/m2 |
专业费用率 | 建筑物建造成本的6% | 土地报酬率 | 5% |
一年期贷款年利率 | 6% | 管理费用 | 30元/m2 |
直接成本利润率 | 20% | 销售费用率 | 2.5% |
1．土地年期修正系数K：
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946
2．土地取得成本：
10000×1600×0.9946=15913600(元)
3．开发成本：
(1)12000×1000=12000000(元)
(2)12000000×6%=720000(元)
(3)上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-30%)=2520000(元)
(4)开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000(元)
4．管理费用：
12000×30=360000(元)
5．投资利息：
正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)0.5-1]=1415999(元)
6．开发利润：
(15913600+15240000)×20%=6230720(元)
7．销售税费：
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=3132826(元)
8．评估价值：
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=43984871(元)
单位价值=43984871÷1200023665(元/m2)
网考网解析：
试题答案：1．土地取得成本：10000×1600×0.9946×1.04=16550144(元) 2．配套费用：12000×300=3600000(元) 3．销售税费： (15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405245(元) 4．评估价格： 15913600+15240000+360000+1415999+6230720+3132826=42293145(元) 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>
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