价格鉴证师考试

【分析解答题】一、鉴证标的
法院委托价格认证中心对一宗七通一平的待开发建设的空地进行地价鉴证。该宗土地的面积为4000m²，建筑容积率为2.5，拟开发建设为写字楼，土地使用权年期为50年。鉴证人员通过市场调查和项目可行性分析，确定该项目建没开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后能够对外出租，可出租面积占建设面积的75%，每平方米建筑面积的年租金预计为480元，年租金损失以一个月租金计。房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费不计。建筑费预计每平方米建筑面积为1500元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。销售税费按不动总价的10%计。假设当地银行的年贷利率为6%，土地还原利率和不动产综合还原利率均为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的12%。
二、测算过程
(一)测算不动产总价
1．不动产建筑面积=土地面积×容积率=4000×2.5=10000(m²)
2．不动产年纯收益=480×10000×75%×[1-(5%+8%+12%)]=2700000(元)
3．不动产尚可收益年期为50年
4．不动产总价=2700000/8%×[1-1/(1+8%)⁵⁰]=33030409(元)
(二)测算建筑费和专业费
建筑费及专业费=1500×10000×(1+10%)=16500000(元)
(三)测算利息
利息=地价×[(1+6%)¹-1]+建筑费及专业费×[(1+6%)¹-1]
=0.06×地价+990000
(四)测算销售税费
销售税费=不动产总价×10%=33030409×10%=3303041(元)
(五)测算利润
利润=不动产总价×利润率=33030409×12%=3963649(元)
(六)测算地价
地价=不动产总价-建筑费及专业费-利息-销售税费-利润
=33030409-16500000-(0.06×地价+990000)-3303041-3963649
=8273719-0.06×地价
解得：
地价=7805395(元)
网考网解析：
试题答案： 答案解析：(1)不动产年纯收益计算错误。没有扣除租金损失。改正： 不动产年纯收益=480×10000×75%×[1-(5%+8%+12%)]-480×10000×75%/12=2400000(元) (2)不动产尚可收益年期确定错误。应是土地使用权年期扣除建设开发周期后的剩余年期，即48年。 (3)不动产总价计算错误。改正： 不动产总价=A/r×[1-1/(1+r) n ]=2400000/8%×[1-1/(1+8%) 48 ]=29253928(元) (4)地价计息周期确定错误。应是2年，而不是1年，因为地价是在开发周期前一次性投入的。 (5)建筑费及专业费计息周期确定错误。应分别是1.5年、0.5年，而不是平均数1年。因为建筑费及专业费在第一年和第二年不是均匀投入的，第一年投入40%，第二年投入60%，所以，利息在2年的开发周期内也不是均匀计取的。 改正：利息=地价×[(1+6%) 2 -1]+建筑费及专业费×40%×[(1+6%)1 .5-1]+建筑费及专业费×60%×[(1+6%) 0.5 -1]=0.1236×地价+895497 (6)销售税费、利润计算错误。改正： ①销售税费=不动产总价×10%=29253928×10%=2925393(元) ②利润=不动产总价×利润率=29253928×12%=3510471(元) (7)地价计算错误。计算的地价没有还原到基准日的价格。改正： 开发周期结束时地价=不动产总价-建筑费及专业费-利息-销售税费-利润=29253928-16500000-(0.1236×开发周期结束时地价/(1+8%) 2 +895497)-2925393-3510471 即开发周期结束时地价=4903009(元) 基准日地价=开发周期结束时地价/(1+还原利率) 2 =4903009/(1+8%) 2 =4203540(元) 土地单价=4203540/4000=1051(元/平方米) document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>