经济师考试

【分析解答题】根据下面材料，回答18-22题。
从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。
 
18[不定项选择题] 如果选择3个作为可比实例，以上（　　）不适合作可比实例。 查看材料
A.交易实例A
B.交易实例B
C.交易实例C
D.交易实例D

19[不定项选择题] 求取估价对象价值采用的公式是（　　）。 查看材料
A.估价对象价值=可比实例成交价格×(交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)
B.估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数÷市场状况调整系数÷房地产状况调整系数
C.可比实例成交价格=估价对象价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
D.估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

20[不定项选择题] 可比实例E的交易情况修正系数为（　　）。 查看材料
A.102／100
B.98／100
C.100／102
D.100／97

21[不定项选择题] 可比实例A的市场状况调整系数为（　　）。 查看材料
A.(1+1％)4
B.(1-1％)4
C.(1+1％)3
D.(1-1％)3

22[不定项选择题] 可比实例C的房地产状况调整系数为（　　）。 查看材料
A.100／98
B.100／101
C.98／100
D.100／100

网考网解析：
18BD 本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 19D 本题考查比较法估价的公式。估价对象价值一可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。 20D 本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为：可比实例A：100／(100+2)=100／102；可比实例C：100／100；可比实例E：100／(100-3)=100／97。 21A 本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为： 可比实例A的成交E1期是2002年11月30 1a，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30 日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1％，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1％)4，所以可比实例A的市场状况调整系数=(1+1％)4。 22B 本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1／3，则有：可比实例C的房地产状况调整系数=100／[(100+3)×1／3+(100+2)×1／3+(100-2)×1／33=100／101。 查看试题解析出处>>