土地估价师考试习题练习
| 2007年土地估价师《估价实务》真题及参考答案 |
| 第1题：下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，( )不属于一般因素资料的范畴。 A．某城市2006年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷 B．经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》 C．某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗 D．中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85% |
| 【单选题】： |
| 第2题：土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，( )属于对土地价格的设定。 A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日 C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任 |
| 【单选题】： |
| 第3题：某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。 A．宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整 B．宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整 C．宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 D．宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 |
| 【单选题】： |
| 第4题：甲企业因进行改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果为200万元。时隔三个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价入股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在三个月内的变化幅度为+1.0%)。 A．估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格 B．评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求 C．估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告 D．如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估 |
| 【单选题】： |
| 第5题：已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合( )原则。 A．预期收益 B．替代 C．贡献 D．变动 |
| 【单选题】： |
| 第6题：关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是( )。 A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容 |
| 【单选题】： |
| 第7题：在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是( )。 A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致 B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定 D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0% |
| 【单选题】： |
| 第8题：土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以( )面积为准。 A．土地证上登记 B．出让合同上的 C．实际测量 D．委托方确定的 |
| 【单选题】： |
| 第9题：在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是( )。 A．估价期日是指与委托方签订合同的日期 B．估价期日一般来说只需明确年月 C．估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定 D．同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同 |
| 【单选题】： |
| 第10题：下列信息中，( )能够通过查阅地籍图获取。 A．宗地界址 B．宗地规划限制 C．宗地高程 D．市政管网位置 |
| 【单选题】： |
| 第11题：某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于( )年终结。 A．2040 B．2050 C．2060 D．2070 |
| 【单选题】： |
| 第12题：土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为( )。 A．工业 B．商服 C．办公 D．宾馆 |
| 【单选题】： |
| 第13题：评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是( )。 A．商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况 C．商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况 D．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度 |
| 【单选题】： |
| 第14题：根据国土资源部《关于发布实施＜全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得( )所在地土地等别相对应的最低价标准。 A．高于 B．低于 C．等于 D．低于或等于 |
| 【单选题】： |
| 第15题：以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是( )。 A．改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 B．开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作 C．进行新一轮城镇土地定级估价成果更新 D．制定并执行工业用地出让最低价标准 |
| 【单选题】： |
| 第16题：土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是( )。 A．待估价商业宗地现状容积率0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0 B．委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途 C．委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准 D．估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定 |
| 【单选题】： |
| 第17题：现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自相办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是( )。 A．遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估 B．若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估 C．在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估 D．若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商)山、工业用途评估 |
| 【单选题】： |
| 第18题：在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为48万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为( )。 A．53.6、54.2 B．46.4、45.8 C．56.6、45.8 D．46.4、54.2 |
| 【单选题】： |
| 第19题：根据《农用地分等规程》，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标准耕作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对( )顺序逐级修正综合评定农用地等别。 A．土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平 B．土地自然质量、土地经济水平、土地利用水平 C．土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D．土地利用水平、土地自然质量、土地经济水平 |
| 【单选题】： |
| 第20题：下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是( )。 A．因素分值的确定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上 B．作用分值与土地的优劣成正相关或负相关 C．分值体系采用0～100分的封闭区间 D．作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应 |
| 【单选题】： |
| 第21题：下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重说法错误的是( )。 A．因素两两之间均要进行比较 B．为使结果更准确，可结合特尔斐测定法 C．某一待评因素权重有可能是零 D．可在因素集合中设置一虚拟因素 |
| 【单选题】： |
| 第22题：在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。则市级、区级和小区级中心的规模指数为( )。 A．66.7、26.7、6.7 B．100、40、10 C．100、80、30 D．60、30、10 |
| 【单选题】： |
| 第23题：在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。 A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减 |
| 【单选题】： |
| 第24题：根据《农用地定级规程》，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择 ( )等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。 A．自然因素、区位因素 B．区位因素、社会因素 C．自然因素、区位因素、社会因素 D．区位条件、耕作便利度 |
| 【单选题】： |
| 第25题：A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是( )。 A．E＜B＜C B．C＜B＜E C．C＜B，B、C与E不可比 D．B＜C，E与C不可比 |
| 【单选题】： |
| 第26题：下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是( )。 A．在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估 B．在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估 C．在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估 D．在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估 |
| 【单选题】： |
| 第27题：在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是( )。 A．考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度 B．考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平 C．基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定 D．考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定 |
| 【单选题】： |
| 第28题：根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为( )。 A．不符合土地使用价值相同，城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理 B．体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理 C．体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律 D．不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理 |
| 【单选题】： |
第29题： 在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是( &nBsp; &nBsp;)。  A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则 &nBsp; &nBsp;&nBsp; B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则&nBsp; C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1.230倍 &nBsp; &nBsp;&nBsp; D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率 |
| 【单选题】： |
| 第30题：根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指( )。 A．同一个农民集体都采用同一个征地区片价 B．同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿 C．同一个征地项目都采用同一标准补偿 D．同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致 |
| 【单选题】： |
| 第31题：根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发[2005]144号)等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指( )。 A．同一个农民集体都采用同一个征地区片价 B．同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿 C．同一个征地项目都采用同一标准补偿 D．同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致 |
| 【单选题】： |
| 第32题：下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是( )。 A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的 B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则 D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等 E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等 |
| 【多选题】： |
| 第33题：下面是关于土地估价假设条件的说法，( )属于假设条件应说明的范围。 A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业 C．估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2 D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权 E．估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价 |
| 【多选题】： |