某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：
1．计算未来三年的净收益
A₁=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
A₂=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
A₃=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

3．计算收益价格