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【分析解答题】

某房地产评估的估价时点为2007年6月18日,现选取一可比案例A,其中有关资料如下:可比案例A的成交价格为4000元/m2,成交时间为2005年6月18日;由于买方急于出售,可比案例A的成交价格比正常价格低7%:由于可比案例单价区域因素好于估价对象,当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%;案例A的个别因素比估价对象要差,由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2006年中旬比2005年中旬上涨1%,2007年中旬比2006年中旬上涨3%,则根据以上资料计算比准价格A的过程如下:
1.交易情况修正系数:(100-7)/100=93/100
2.交易日期修正系数:(100+4)/100=104/100
3.区域因素修正系数:100/(100-5)=100/95
4.个别因素修正系数:100/(100+2)=100/102
5.计算比准价格A
比准价格A=4000×97/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

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