某房地产地处繁华商业区内，占地900m²，地上200m²建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m²，该区域的商品房价格为1万元/m²，城市规划中该区域的容积率为5。
请问：
1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少
2．评估时的依据和理由有哪些