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【分析解答题】

为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了
A、
B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下。
(1) 可比实例的成交价格与成交日期
项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格(元/m2) 6000 6140 5890
成交日期 2002年3月1日 2002年5月1日 2002年2月1日
(2) 交易情况分析判断
项目 可比实例A 可比实例B 可比实例
C、
交易情况 3% -2% 2%
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。
(3) 调查获知该类写字楼的价格,2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨 1.1%,2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素1是因素3的3倍,因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格(如需计算平均值,采用简单算术平均法)。

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估价目的是由委托人提出的,估价时点是根据估价目的确定的。()在现金流量折现法中,对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。()运用平均发展速度法进行估价的条件是,房地产价值的变动过程是持续上升或下降的,且各估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算,而不是从估价时点开始计算。()估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。()