某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800/m²。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少 (假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)