【分析解答题】

某企业拟进行贷款，委托土地估价机构对所涉及的一宗工业用地进行估价，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。
抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖估价的特点有哪些 简述技术路线。