以下是一份土地估价报告中“第三部分 土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“(一)市场比较法测算
1．基本思路
市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。
2．公式
估价对象价格=比较实例价格×情况修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数，即：
估价对象价格=比较实例价格

在交易情况、区域因素、个别因素修正中，该公式中的()分别表示以估价对象因素条件指数为100时比较案例的因素条件指数；在期日、年期因素修正中，分子中的()分别表示估价对象的地价指数和年期修正系数指数，分母中的()分别表示比较实例的地价指数和年期修正系数指数。
3．计算过程
(1)比较实例选择。
市场比较法中比较实例的选择，遵循以下原则：
1)与估价对象属同一供需圈；
2)与估价对象用途相同或相近；
3)与估价对象交易类型相同或相近；
4)与估价对象的估价基准日相接近；
5)可比实例必须为正常交易，或能修正为正常交易。
根据以上实例选择原则，通过对估价对象所处土地供需圈进行调查分析，我们选择了与估价对象同处于××市老城区土地供需圈、用途相近、交易类型相似、与估价基准日相差两年以内的三个正常交易可比实例，各实例条件描述如下。
实例A、××市××区教育局
该宗地位于××市××区××街××号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为机关用地，宗地面积1965.5m²，规划建筑容积率5.4。宗地形状规则，地质条件一般，处××市机关办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年4月12日，××市××区××局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4557元/m²。
实例B、××省××设计院
该宗地位于××市××区××路×号，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为科研用地，宗地面积1293.34m²，规划建筑容积率3.42。宗地形状较规则，地质条件一般，处××市科研办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气)及宗地内场地平整条件。2005年5月24日，××省××设计院以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为4269元/m²。
实例C、××市邮政局
该宗地位于××市××区××路西侧，处于××市老城区土地供需圈内，《××市城区土地级别图》二级地区，土地用途为市政公用设施用地(邮政培训设施用地)，用地面积2547.8m²，现状建筑容积率5.56。宗地形状一般，地质条件一般，处××市办公用地一般性控制场地，土地开发程度达到宗地外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖)及宗地内“七通一平”(即通路、供电、供水、排水、通信、供气、供暖、场地平整)条件。2007年5月21日，××市邮政局以协议出让方式取得该宗地50年期国有土地使用权，经××市国土资源局审定公示的土地使用权成交单价为5660元/m²。
(2)因素选择。
考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下。
1)交易时间：根据××市地价指数研究成果，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
2)交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的实例进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
3)土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。
4)交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、授权经营等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
5)土地使用年限：指估价对象和比较实例的具体土地使用年期，将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
6)区域因素：将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象和比较实例用途，参照2007年××市中心市区土地定级及基准地价更新成果，主要选择商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活服务设施状况、环境质量、区域规划限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。
7)个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的形状、面积、临街状况、宗地内基础设施状况、场地工程能力、容积率等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的影响程度值及在区域上调或下调的幅度，将宗地地份修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。
(3)因素条件说明。
将估价对象与比较实例的比较因素具体情况列表如下。

表1 比较因素条件说明表
			实例A	实例B	实例C	估价对象
宗地位置			××街×号	××路×号	××路西侧	××路×号
交易时间			2005.4.12	2005.5.24	2007.5.21	2007.3.31
交易情况			正常交易	正常交易	正常交易	正常交易
交易方式			协议出让	协议出让	协议出让	授权经营
土地用途			机关	科研	市政公用设施	科教用地
土地使用年限			50年	50年	50年	50年
样点地价/(元/m2)			4557	4269	5660	待估
区 域 因 素	基础设施		六通	六通	七通	六通
	商服繁华度		距市级商服中心 0.5km	距市级商服中心 1km	距市级商服中心 0.5km	查看答案解析 参考答案： 正在加载... 答案解析 正在加载... 根据网考网移动考试中心的统计，该试题： 0%的考友选择了A选项 0%的考友选择了B选项 0%的考友选择了C选项 0%的考友选择了D选项 你可能感兴趣的试题 (共3题，内含15小题，题号71～85，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“市场比较法测算”部分内容，请以下是某份土地估价技术报告中“第三部分土地估价”的“地价确定”部分。请阅读后回答某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途某开发商欲参加当地城郊边沿的一块工业废地的招标出让地块的投标报价，该地块规划用途