以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)ⁿ]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。

表2 估价对象地上建筑物明细表
序号	名称	层数	结构	建筑年月	建筑面积/m2
1	商业楼	3	砖混	1998年10月	9800
3	锅炉房	1	框架	1998年10月	200
合计					10000

商业楼临街1层为门面房，2～3层为办公用房，目前，乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/(m²·月)，2～3层为50元/(m²·月)。另外，经估价人员对周边类似房地产进行调查，发现该区域相同用途房屋租金差异较小，平均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大，故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况。另外，商业楼整体承包给乙物业公司，承包期为10年，自2007年12月10日起至2017年12月10日止，前3年租金为900万元/年，自第四年起每年年租金递增1%。本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算，承包期外按上述调查租金情况进行计算。
锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。
上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。
经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。
除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。
结合该楼房现状，1～3层按等面积计。
故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。

表3 房地年客观总收益计算表
序号	建筑物名称	月租金按层数/(元/m[2])	面积/m[2]	有效使用比率/(%)	空置率/(%)	押金利息率	押金收入/元	房地年有效毛 收入/元
1	商业楼	1层：200	3266.67	92%	5%	2.52%	14389.55	6866556.54
		2、3层：50	6533.33	92%	15%	2.52%	6437.42	3071875.86
合计			9800.00				20826.97	9938432.40

本次估价在承包期内按实际租金计算，在承包期外按客观租金计算。

表4 房地年总收益明细表
年份	第1年	第2年	第3年	第4年	第5年
租金/元	9000000	9000000	9090000	9180900	9272709
年份	第6年	第7年	第8年	第9年	第10～37.6年
租金/元	9365436	9459090	9553681	9649218	9938432.4

(2)确定建筑物重置价值及现值。
重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费
建筑物价值=重置价值×成新率
1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。
①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m²。
②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。
建安工程费的确定