【分析解答题】
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
假设用开发法求取委估地块综合用途地价。
1．本次评估假设条件。
(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2．开发完成后的房地产总价值估算。
(1)选择交易案例。
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况如表1所示。
表1案例情况说明表
序号
| 项目名称
| 项目位置
| 用途
| 交易日期
| 销售价格/(元·米-2)
|
A
| ××大厦
| 西二环××大街
| 综合
| 2003.6
| 13800
|
B
| ××大厦
| ××区××大街
| 综合
| 2003.6
| 14000
|
C
| ××国际
| ××区××路东侧
| 综合
| 2003.6
| 14000
|
(2)比较因素的选择。 根据估价对象与交易案例的实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。 (3)通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格100为基数，综合得出各项比较因素系数，详见表2。 经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则 预期销售价格=(13666+13725+13725)/3=13705(元/平方米) 总开发价值=13705×67 000、10000=91823.50(万元) 总开发价值为91823.50万元。
{{B}}表2 比较因素修正系数表{{/B}}
比较因素
| 委估对象
| A
| B
| C
|
交易价格
| 待求
| 13800
| 14000
| 14000
|
交易情况
| 100
| 100
| 100
| 100
|
交易日期
| 100
| 100
| 100
| 100
|
权益情况
| 100
| 100
| 100
| 100
|
区域因素
| 100
| 99
| 100
| 100
|
胳臂因素
| 100
| 102
| 102
| 102
|
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