案例提示：
对某新建成的写字楼进行价格鉴证，价格鉴证人员掌握了在价格鉴证基准日时的相关资料(见下表)，并用收益法对该写字楼的市场价值进行价格鉴证。
鉴证标的相关资料

名称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000m2	房屋重置价格	2000元/m2
可出租建筑面积	22000m2	房屋耐用年限	50年
没备用房建筑面积	2500m2	房屋维修费率/年	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500m2	月物业管理费	5元/m2
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
按租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率(含保险费、租赁费用)	租金的3%
呵出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)	50元/m2

价格鉴证过程如下(节选)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)
(二)年运营费用
1．年维修费用
25000×2000×2%=1000000(元)
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040(元)
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
(三)年净收益
年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)
(四)价格鉴证结论