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【多选题】

按现行规定，下列各项中，可以不征或免征土地增值税的有( )。

A．居民个人转让住房
B．工业企业以不动产作价入股进行投资
C．房地产公司以不动产作价入股进行投资
D．某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产
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