2.
某投资者以
8000
万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营
20
年后转售。装修改造费用
5000
万元，装修改造期为
1
年。改造后，写字楼可供出租面积为
10000m2
，酒店客房
210
间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金
960
元
/m2
，出租率
85%;
客房平均价格为每天
180
元
/
间，入住率
90%;
其他收入为
600
万元
/
年
;
运营费用收入的
45%
。该投资者决定在第
6
年对该楼实行第二次改造，将写字楼中的
5000m2
改造成
100
间客房，改造期为
1
年，改造费用为银行提供的数额为
2000
万元、期限为
3
年、年利率
8%
、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为
95%;
客房平均价格为每天
160
元
/
间，入住率
80%;
其他收入为
400
万元
/
年
;
经营费用为收入的
55%
。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为
95%;
客房平均价格为每天
200
元
/
间，入住率
90%;
其他收入为
800
万元
/
年
;
运营费用为收入的
50%
。经营期结束时，该楼的转让净收入为
5000
万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第
1
年初，其他收支发生在年末每年按
365
天计，项目的资本金目标收益率为
8%
。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。