司法考试

【分析解答题】问题：请根据所学法律知识，对本案进行全面分析。
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试题答案： 答案解析：(一) 关于胡女士丢失摩托车的争议的法律分析 　　在胡女士与物业公司签订人住协议书，该合同是物业公司对胡女士提供物业管理服务的承诺以及胡女士愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就胡女士的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，那么物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，有保管胡女士摩托车的义务。但是房地产公司在售房时明确声称24小时保安值班，绝对安全。而胡女士正是相信人住后会有此项服务，才决定购买此处房产。根据我国最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在这个案例中，房地产公司在售房阶段所做的安全保证和赔偿许诺进入与胡女土的房屋买卖合同之中，物业管理公司作为受托人，承受了房地产公司的义务，对胡女士所丢失的财产，要承担赔偿责任。 　　(二) 关于胡女士是否要交纳物业管理费和供暖费的法律分析 　　首先要弄清开发商、胡女士、物业公司三者的债权、债务关系。这里存在两个法律关系。第一，开发商与胡女士之间存在买卖合同关系，因为房屋质量问题，开发商对胡女士负有漏水致其装修损害的赔偿责任；第二，胡女士与物业管理公司之间存在就物业方面特定事项的权利义务而约定的合同关系。如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费那么是胡女士对物业公司负有债务；关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务。而开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。 　　所以，胡女士主张以装修受损赔偿债权抵销物业管理费是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女土却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。 　　(三) 关于胡女士的空调噪音侵害王先生的利益法律分析 　　胡女士作为该商品房的所有权人，安装空调，改善住宿条件是其行使所有权的应有含义。但是在依法享有权利的同时，必须接受相应限制。即所有权的行使不应侵害其他人的利益。胡女士的大功率空调的噪音已经扰乱了王先生的正常生活，致其不能正常工作。这违反了我国《民法通则》中关于相邻关系的有关规定，我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。隔壁的王先生可以《民法通则》相邻关系制度要求胡女士停止使用大功率的空调，安装小功率的空调。并可要求胡女士赔礼道歉。 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>