土地估价师考试

【分析解答题】（一）某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积为4500㎡，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积为15600㎡，其中地下两层，地下2层1000㎡为设备层；地下1层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积为4000m2，5～16层为住宅，面积为9600㎡，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/㎡，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/㎡，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分为2500元/㎡，住宅为2000元/㎡，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原利率为7．5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原利率为8．5%。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
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