土地估价师考试

【分析解答题】以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。
“地价影响因素分析
(一)一般因素
影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。
1．城市资源状况
××市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，××市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。
××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间，辖境东西长约204km，南北宽约116km，面积10108km²。城市建成区面积249km²。××市位于××平原区，其城区位于××平原的二级阶地上。××市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.0～13.7℃，年降水量522.4～719.5mm，年日照时数1646.1～2114.9h，年主导风向为东北风。××市水资源较为丰富，年径流量为25亿m³，地下水储量估算总计约19亿～91亿m³。市区日总供水能力可达172万t，基本满足了城市生产生活用水。
××市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口822.52万人，其中，非农业人口375.48万人，占45.65%，农业人口447.04万人，占54.35%，市辖区人口516.3万人，建成区人口237万人。
2．房地产制度与房地产市场状况
(1)房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的规定；2006年5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；2006年8月31日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门”。
配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进××市地产市场的健康发展，推动区域经济平稳增长，××市人民政府近年来相继制定出台了《关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》、《××市闲置土地处理办法》、《××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知》等一系列法规文件。尤其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，××市人民政府下发了《××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知》(市政发[2006]100号)，通知要求严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明度。
(2)房地产市场。××市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。
从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，××市房地产开发投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m²，较上年同期增长83.3%，住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长37.6%。从××市2006年商品房实际销售面积数据来看，现房销售面积为193.3万m³，占全年商品房销售面积的31.11%；期房销售面积428.2万m²，占68.89%。与2005年相比，销售面积增长25%，远远高于竣工面积10.5%的增长幅度，这反映出××市房地产市场面临着供不应求的局面，也是拉动房价不断上涨的原因之一。
从房地产交易价格来看，据2007年××市统计局和××城调队调查数据显示，2007年上半年××市无论是新建商品房、二手房、住宅租金和地价都在上涨，2007年1～6月，××市新建商品房销售价格同比增长4.7%。分类来看，住宅类价格同比上涨5.5%，非住宅类价格同比上涨1.3%。与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比，××市房地产价格涨幅还处于中低水平，这也预示着××市的房地产价格还有一定的上涨空间。
可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快，××市的房地产市场发育会日趋成熟，城市土地潜能会得到了进一步的发挥，通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实，必将推进土地资源的集约节约利用，推动城市经济的持续健康发展。
3．产业政策和税收优惠政策
(1)产业政策。××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心；以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设；以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发。
(2)税收优惠政策。凡在××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税；投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对高新技术企业实行挟持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税；鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产；对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策。
4．城市规划与发展目标
(1)城市规划。根据××市正在执行的第三轮城市总体规划(1995-2010)，按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则，确定××市城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。规划到2010年，中心市区人口规模214万人，用地规模175km²。但截至2006年底，中心市区人口规模已达237万人，用地规模已扩展到249km²。
目前，××市正在修编报批第四轮城市总体规则。根据新规划，××市的城市空间布局将形成东接××、西连××、南拓××、北跨××的格局。新规划确定城市总体结构布局形态为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”。在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个新城。
新规划合理确定城市人口和建设用地规模。到2020年，主城区城市人口控制在528万人以内，城市建设用地控制在490km²以内，人均城镇建设用地为92.73m²左右。
(2)城市发展目标。××市将通过规划立市、科教兴市、产业强市、文化名市、环境优市、依法治市，实现以下城市发展目标：深入挖掘历史文化资源，丰富人文景观和自然景观，营造文化环境，延续城市文脉，提升品质，建设国际性旅游城市；依托教育、科研和人才资源优势，推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设，营造创业最佳环境，建设科技创新城市；保护利用生态资源，结合山、塬、河、林自然地貌，建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；依托区位优势，构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；充分发挥优势产业和地区辐射能力，建设国防科技、装备制造、高新技术研发和生产三大基地；扩大开放，增强城市综合实力和核心竞争力，强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。
5．社会经济发展状况
近年来，××市社会经济快速发展，GDP持续增长，居民收入稳定提高，物价上涨幅度亦有所加快。××市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数(环比)见下表。 网考网解析：
试题答案：在“个别因素”分析中，缺乏一些真正的“个别因素”分析和说明。例如，土壤污染、区内小环境、景观、现有建筑物的状况对地价的影响。 答案解析：[解析] 一般情况下，地价影响因素分析包括影响因素的介绍和因素对地价的影响情况的说明，具体包括一般因素、区域因素和个别因素对地价影响的说明和分析。其中，对于一般因素，一般以城市或者某一宏观区域为对象描述，包括以下要点。 (1)介绍城市区位及综合影响力指标(地理位置、行政级别、定位、人口、土地面积，及发展限制因素等)。 (2)城市产业政策及对房地产产业的影响。 (3)土地资源状况、城市规划，以及城市土地政策对房地产产业的影响。 (4)房地产市场环境、市场走向及市场潜力，以及所处周期与历史阶段等。 对于区域因素，一般以土地所在区域为对象、行政区域或者社会经济区域，或者是一个商区、居住社区等进行描述，包括以下要点。 (1)区域位置以及在城市中的影响力，包括人口、社会经济状况，规划条件、产业集聚度、优势资源与环境条件等对房地产需求的影响。 (2)区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响。 (3)基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响。 (4)公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响。 (5)区域土地利用状况与估价对象的关系及对其价格的影响。 对于个别因素，一般以宗地为对象进行描述，包括以下要点。 (1)宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响。 (2)宗地的具体用途、面积规模和使用限制情况及其对价格的影响。 (3)宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响。 (4)宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响。 (5)宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响。 (6)宗地的临街状况及其对价格的影响。 (7)宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响。 (8)宗地的建筑物状况及其对价格的影响。 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>