土地估价师考试易错题（2019/1/21）

表2 3宗比较对象
实例C交易时间
交易情况
交易方式
土地用途
成交地价/(元/m²)
付款方式
总用地面积/m²
容积率
土地使用年限/年 2007年12月
正常
转让
商业
待评估
一次性支付
2504.1
3.6
35 2007年4月
正常
挂牌出让
商业
3445
一次性支付
5035.8
2.9
40 2006年9月
正常
挂牌出让
商业
3510
一次性支付
3302.9
3.7
40 2007年10月
正常
转让
商业
3880
一次性支付
2003.6
4.3
40

第1题：下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。
基本情况	待估宗地	实例A	实例B

2．建立价格可比基础(略)
3．因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30 表3 待估宗地与比较实例的因素条件比较
比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间
交易方式
成交地价
商业繁华程度
交通条件
总用地面积/m²
宗地形状
临街宽度/m
临街深度/m 2007年12月
转让
待评估
有一级商服中心
混合型主干道为主
有5条公交线路
2504.1，适中
规则
58
43 2007年4月
挂牌出让
3445
有一级商服中心
生活型主干道为主
有3条公交线路
5035.8，较适中
规则
70
92 2006年9月
挂牌出让
3510
有一级商服中心
生活型主干道为主
有3条公交线路
3302.9，适中
规则
65
51 2007年10月
转让
3880
有一级商服中心
混合型主干道为主
有4条公交线路
2003.6，适中
规则
40
50 4．编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素条件指数如表4。 表4 各比较因素条件指数
比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间
交易方式
商业繁华程度
交通条件
总用地面积/m²
宗地形状
临街状况
临街宽度/m
临街深度/m 108
100
100
100
100
100
100
100
100 104
100
100
96
98
100
100
104
96 100
100
100
96
100
100
100
102
98 107
100
100
99
100
100
100
92
98 5.计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)
=3808.71(元/m²)
比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)
=3950.33(元/m²)
比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)
=4387.56(元/m²)
通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为
(3808.71+3950.33+4387.56)/3=4048.87(元/m²)
请根据以上情况，回答下列问题
该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方【分析题】：

第2题：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请继期。  A. 2个月  B. 3个月  C. 6个月  D. 1年

【单选题】： A     B     C     D

第3题：土地估价所评估出的地价是该地块( )的价格。 A．一段时间 B．永久性 C．某一时点 D．长期

【单选题】： A     B     C     D

采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元(不合地价款)，销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。
请就上述内容，回答81～85小题的问题：

第4题：