土地估价师考试

【分析解答题】某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积为2000m²，建筑面积为2500m²，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km²，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m²，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

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试题答案：1．解题思路与方法选用 根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。 2．[解题步骤] 第1步：采用成本逼近法计算土地使用权现值 (1)土地取得费：20万元/亩=300元/m 2 (1亩=666.67m 2 ) (2)土地开发费：2亿元/km 2 =200元/m 2 (3)计算利息：300×[(1+12%) 1 -1]+200×[(1+12%) 0.5 -1]=47.67(元/m 2 ) (4)计算开发利润：(300+200)×15%=75(元/m 2 ) (5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=622.67(元/m 2 ) (6)土地出让增值收益=622.67×15%=93.40(元/m 2 ) (7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为 (622.67+93.40)×[1-1/(1+10%) 45 ]=706.25(元/m 2 ) (8)土地使用权总价=706.25×2000=1412500(元) 第2步：用重置成本折旧法计算房屋现值 因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。 年折旧费=重置价/耐用年限=1500×2500/48=78125.00(元) 建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限 =1500.00×2500.00-78125.00×3=3515625.00(元) 第3步：计算房地产现值 房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值 =1412500.00+3 515625.00 =4928125.00(元) ≈492(万元) 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>