土地估价师考试

【分析解答题】某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m²土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m²，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m²用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m²(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m²，办公楼市场租金水平每月为150元/m²。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款

网考网解析：
试题答案：1．明确解题思路。 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2．用收益还原法测算房地产总价。 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000(m 2 ) 商场建筑面积=3000m 2 办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m 2 ) 商场年出租收入=300×3000×12×90%=9720000(元)=972(万元) 办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元) 年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700(万元) 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元) 年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元) 年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元) 年税金=年租金×12%=324(万元) 年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元) 年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元) 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=2700-914.74=1785.26(万元) 第四步：计算房地产总价 假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=[1-1/(1+r) n ]a/r 在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年) 根据已知条件，有：P=[1+1/(1+10%) 47 ]×1785.26/10%=17650.18(万元) 3．应用剩余法计算地价。 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本一项目建筑面积×建安综合造价=3000×15000=45000000(元)=4500(万元) 第二步：计算利息 假设：地价为4500万元，银行贷款利率为10%，则利息为 V×[(1+105) 3 -1]+4500×60%×[(1+10%) 1.5 -1]+4500×40%×[(1+10%) 0.5 -1]=0.33V+414.96+87.86=0.33V+502.82万元 第三步：计算利润 利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350(万元) 第四步：计算地价 根据公式地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润 V=17650.18-4500-0.33V-502.82-1350=8494.26(万元) 该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 8494.26×{[1-1/(1+8%) 48 ]/[1-1/(1+8%) 50 ]}=8463.47(万元) 4．计算可抵押贷款额。 可抵押贷款额=地价×70%=8463.47×70%=5924.43(万元) 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>