土地估价师考试

【分析解答题】本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
1．A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元/m²，收益还原法的评估结果为970元/m²。
试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果 简述理由。
2．B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。
请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些
3．根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
4．股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。
请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续
(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估 简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

网考网解析：
试题答案：1．答案要点 (1)简单算术平均法。 (2)加权平均法。 (3)直接取市场比较法的评估结果。 (4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。 2．答案要点 (1)搜集的资料包括： ①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。④土地出让金或土地增值收益资料。⑤国家或当地市场的利率水平。⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。 (2)基本步骤： ①求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。②确定土地开发费。③计算利息。④计算土地开发利润。⑤计算土地增值收益。⑥计算有限年期土地使用权价格。 3．答案要点 (1)不同点： ①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。②B宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。 (2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊： A宗地的处置方式：①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小。但不能得到出让后的土地增值部分。②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。 B宗地处置方式：①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益。②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金。③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。 4．答案要点 (1)办理的手续： ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。②办理有关规划变更、审批手续．③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。④办理补交土地出让金的手续。⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序： 可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。 方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 估价思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。 市场比较法的估价程序：①选择市场比较案例。②确定比较因素。③因素描述及比较分析。④确定比较因素的修正系数。⑤求算比准地价。 收益还原法估价程序：①确定房地出租总收益。②确定房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房屋纯收益。⑤计算土地纯收益。⑥计算土地价格。 基准地价系数修正法估价的程序：①确定土地及基准地价。②因素描述及比较分析。③确定修正系数。④计算地价。 剩余法估价的程序：①计算房地出租总收益。②计算房地出租总费用。③计算房地出租纯收益。④计算房地产总价格。⑤计算房屋现值。⑥计算土地价格。 路线价法评估的程序：①确定路线价。②确定宗地的临街深度、宽度等条件。③确定条件修正系数；④计算土地价格。 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>