土地估价师考试易错题（2019/7/11）

第1题：从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。

【判断题】： 对    错

第2题：桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m2。A宗地土地面积为30000m2，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。 经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。 (1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。 (2)C宗地：占地25000m2，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。 (3)D宗地：占地3.5hm2，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m2。 B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。
宗地	交易情况	区域因素	个别因素
B宗地	-4%	-2%	5%
C宗地	0	5%	-1%
D宗地	2%	-7%	-5%

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到“七通一平”时地价比“五通一平”高100元/m²，达到“五通一平”时地价比“三通一平”高60元/m²。
根据上述材料，回答问题。
宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为()万元。
A、463.54
B．456.06
C．488.50
D．423.86
【单选题】： A     B     C     D  

第3题： 土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过( )方式来确定。 A．协议 B．招标 C．挂牌 D．拍卖

【单选题】： A     B     C     D

第4题：从经济学看，土地需求是一种（ ）需求。  A.自然  B.潜在  C.有效  D.引致

【单选题】： A     B     C     D

第5题：下列关于征地费说法正确的是( )。 A．土地所有权的购买价格 B．是土地使用权的购买价格 C．按新用途收益来确定 D．不是土地购买价格

【单选题】： A     B     C     D