土地估价师考试

【分析解答题】企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第2年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算： (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； (2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
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试题答案： 答案解析：[解] (一)审题 (1)明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。 同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。 2．解题思路 (1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即总地价＝部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式 地价＝房地产售价－建筑费及专业费－投资利息－开发利润－销售税费 2．计算步骤 方法一： (1)选择计算方法， 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2＝33 000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2＝12 000(万元) (1)计算投资利息。 地价＝正(1+5.5%) 2 -1)+12 000×40%×[(1+5.5%) 1.5 -1)+12 000×60%×[(1+ 5.5%) 0.5 -1] ＝596.75+0.113×地价 (5)开发利润。 33 000×15%＝4950(万元) (6)销售税费。 33 000×5.5%＝1815(万元) (7)计算土地总价。 地价＝33 000-12 000-596.75-0.1 130×地价-4950-1815 地价＝12 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价＝12 253.59/20 ＝612.68(万元/亩) ＝9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000平方米综合楼价格＝14 000×6000×90% ＝7560.0(万元) 甲方可得公寓总价＝1 2253.59-7560.0 ＝4693.59(万元) 甲方可得公寓面积：4693.59×10 000/(4500×90%) ＝11 589.11(平方米) 即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。 方法二： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 6000×4+4500×2＝33 000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 2100×4+1800×2＝12 000(万元) (4)计算投资利息。 利息＝12 000×40%×[(1+5.5%) 1.5 -1]+12 000×60%×[(1+5.5%) 0.5 -1]＝596.75(万元) (5)开发利润。 33 000×15%＝4950(万元) (6)销售税费。 33 000×5.5%＝1815(万元) (7)计算土地总价。 地价＝(33 000-12000-596.75-4950-1815)÷(1+5.5%) 2 ＝13638.25÷1.1130＝12 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价＝12253.59÷20＝612.68(万元/亩)＝9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14 000平方米综合楼价格＝14 000×6000×90%＝7560.0(万元) 甲方可得公寓总价＝12 253.59-7560.0＝4693.59(万元) 甲方可得公寓面积＝4693.59×10 000÷(4500×90%)＝11589.11(平方米) 即甲方除可获得14 000平方米综合楼外，还可获得11 589.11平方米的公寓。 (四)难点与常见错误分析 1．难点 本题的难点主要体现在两个方面： (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第1年投入的40%，计息期应为1.5年；第2年投入的60%，计息期为0.5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。 2．常见问题分析 (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。 (3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等．本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格)。 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>