土地估价师考试

【分析解答题】A股份公司在B市工业开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。
土地情况为：该土地通过征用后出让获得，征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理，获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯，场地平整)。由于市政建设，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。
其他有关资料如下。
(1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。
(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。
(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/平方米。
(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。
(6)土地还原率为6%。

网考网解析：
试题答案：1．解题思路 根据题意，本题应选用基准地价系数修正法评估。题目中直接给出了基准地价及其内涵、宗地地价的区域修正总系数等条件，而另一部分条件如容积率修正系数、年期修正系数、开发程度修正系数、期日修正系数等则需间接求取。此外，对于高压电缆对地价的影响，也需在正确理解条件的情况下进行一步简单测算。因此，本题的基本思路如下： (1)分别确定各类影响系数的测算方法并求取数值，依次代入公式，测算无特殊影响下的宗地价格。 (2)处理高压电缆对土地的减价修正，并以单价和总价两种形式表现。 2．计算公式 待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额 3．计算步骤 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平 该宗地处于五级工业区，基准地价水平为500元/平方米。 (2)确定宗地影响因素修正系数 根据题中所提供的资料，可知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。 (3)确定年期修正系数 评估基准日为2006年7月1日，该宗地2002年7月1日办理土地出让手续，出让年期为50年，于估价期日的土地剩余使用年期为46年，工业用地法定最高出让年期为50年，土地还原率为6%，则 使用年期修正系数=[1-1/(1+6%) 46 ]/[1-1/(1+6%) 50 =0.9849 (4)确定期日修正系数 该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。 基准地价的估价期日为2005年1月1日，宗地估价期日为2006年7月1日，则 期日修正系数=(1+0.5%) 18 =1.0939 (5)确定容积率修正系数 根据题中所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的容积率修正系数为1，以此为基准容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。 待估宗地容积率=建筑面积/土地面积 =6000/5000 =1.2 容积率修正系数=1+(1.2-1.0)/0.1×2% =1.04 (6)土地开发程度修正 该宗地开发程度为红线外“五通”，红线内“五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行 宗地内开发程度修正，则 开发程度修正额=10×5=50(元/平方米) (7)计算宗地价格 待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额 =500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.04+50 =638(元) 宗地总价=638×(5500-500) =3190000(元) (8)地下电缆减价修正 地下电缆减价=500×60 =30000(元) 最后总地价=3190000-30000 =3160000(元) =316(万元) 单位地价=3160000/5000 =632(元/平方米) 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>