土地估价师考试

【分析解答题】下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。 基本情况 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 土地用途 商业 商业 商业 商业 成交地价/(元/m²) 待评估 3445 3510 3880 付款方式 一次性支付 一次性支付 一次性支付 一次性支付 总用地面积/m² 2504.1 5035.8 3302.9 2003.6 容积率 3.6 2.9 3.7 4.3 土地使用年限/年 35 40 40 402．建立价格可比基础(略)
3．因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。
比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例c 交易时间 2005年12月 2005年4月 2004年9月 2005年10月 交易方式 转让 挂牌出让 挂牌出让 转让 成交地价/(元/m²) 待评估 3445 3510 3880 商业繁华程度 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 有一级商服中心 交通条件 混合型主干道为主，
有5条公交线路 生活型主干道为
主，有3条公交线路 生活型主干道为主。
有3条公交线路 混合型主干道为
主，有4条公交线路 总用地面积/m<sup>2 2504.1，适中 5035.8，较适中 3302.9，适中 2003.6，适中 宗地形状 规则 规则 规则 规则 临街宽度 58 70 65 40 临街深度 43 90 51 504．编制比较因素条件指数表
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。
比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 交易时间 108 104 100 107 交易方式 100 100 100 100 成交地价 100 100 100 100 商业繁华程度 100 96 96 99 交通条件 100 98 100 100 总用地面积 100 100 100 100 宗地形状 100 100 100 100 临街宽度 100 104 102 92 临街深度 100 96 98 985．计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：
比准地价A=

=3808.71(元/m2)
比准地价B=

=3950.33(元/m2)
比准地价C=

=4387.56(元/m2)
通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。
请根据上述内容回答以下问题。
比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，这种做法是否合理 为什么 试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
网考网解析：
试题答案：不合理。挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有在挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。 区别：①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；②挂牌时间有限制；③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)；④挂牌土地信息有限。 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>></sup>