土地估价师考试

【分析解答题】某机床制造厂计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份有限公司，现委托某估价机构对其进行地价评估。该机构收集到如下可用资料。
(1)A宗地周围地区2008年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为33万元/公顷(1公顷=10000平方米)。
(2)与A宗地同一区域中于2007年6月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为25元/平方米。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2005年5月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为215元/平方米。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/平方米，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为10%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/平方米，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/平方米。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为： 交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数 评估宗地 100 118 95 100 征地案例 80 118 95 100 出租案例 108 106 95 102 出让案例 112 100 105 105请根据上述资料，评估该宗地在2008年6月，达到“三通一平”条件，50年土地使用权价格。

网考网解析：
试题答案：1．解题思路 根据估价对象的状况以及本题中所提供的资料，适用于成本逼近法和收益还原法评估。 2．计算步骤 (1)根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例一的价格 取得费=33万元/公顷=33元/平方米 开发费=50元/平方米 开发利息=33×[(1+12%) 1 -1]+50×[(1+12%) 0.5 -1]=6.88(元/平方米) 开发利润=(33+50)×10%=8.3(元/平方米) 地价=(33+50+6.88+8.3)×(1+20%)×[1-1/(1+8%) 50 ]=115.34(元/平方米) (2)根据出租资料用收益还原法计算出租案例“三通一平”50年价格作为比较案例二的价格 (25÷8%)×[1-1/(1+8%) 50 ]-150=131.37(元/平方米) (3)用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为比较案例三的价格 (4)进行比较修正 评估宗地价格(1) 评估宗地价格(2) 评估宗地价格(3) 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>