土地估价师考试

【分析解答题】(一)S市有一面积为4000㎡的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3) 该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平 整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/㎡，住宅450元 /㎡。 (4)其他相关资料： 1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5%。 2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。 3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1%。 4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为－2%，住宅为3%。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
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试题答案：1．方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2．解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3．适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4．计算步骤 (1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 (2)计算商业部分地价 1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为800元/㎡。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+(- 2%)=0．98 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1/]/{1—[1/])=0．9458 4)确定期日修正系数 期日修正系数=＝1．0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数==1．0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 7)计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800元/㎡×0．98×0．9458×1．0994×1．0829=882．79元/㎡ 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882．79元/㎡×4000㎡×10%=353116元 (3)计算住宅部分地价 1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/㎡。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=l+3%=l．03 3)确定年期修正系数 年期修正系数=[1—1/]/{1-[1/])=0．9913 4)确定期日修正系数 期日修正系数==l．0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数==1．0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 7)计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450元/㎡×1．03×0．9913×1．0994×1．0829=547．0l元/㎡ 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547．0l元/㎡×4000㎡×90% =1969236元 (4)计算宗地总价 、宗地总价一商业用地总价+住宅用地总价 =(353116+1969236)元=2322352元 宗地单价=用地总价/用地面积=2322352元/4000㎡=581元/㎡ 答案解析：暂无解析 document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>