土地估价师考试

【分析解答题】某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000m²；4～10层为写字楼，建筑面积为7500m²，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑m²·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑m²·日；同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场5.0元/m²·日(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼为4.0元/m²·日(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/建筑m²，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/建筑m²，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。
网考网解析：
试题答案： 答案解析：1．解题思路与方法选用 先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。 2．解题步骤 第一步：计算大厦房地年总收益。 商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=520.125(万元) 写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=613.2(万元) 房地年总收益=520.125+613.2=1133.325(万元) 第二步：计算房地出租年总费用。 年总管理费=1133.325×5%=56.67(万元) 年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=276(万元) document.getElementById("warp").style.display="none"; document.getElementById("content").style.display="block"; 查看试题解析出处>>