土地估价师考试

【单选题】采用插值法求内部收益率，FNPV(i₁)、FNFV(i₂)分别为采用i₁、i₂时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求( )。A．FNPV(i₁)、FNPV(i₂)同时为正，且i₁与i₂相差超过2%
B．FNPV(i₁)、FNPV(i₂)同时为负，且i₁与i₂相差不超过2%
C．FNPV(i₁)、FNPV(i₂)取异号，且i₁与i₂相差不超过2%
D．FNPV(i₁)、FNPV(i₂)取异号，且i₁与i₂相差超过2%

【单选题】采用三阶段设计形式的工程建设项目，在( )，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。
A．技术设计阶段
B．技术论证阶段
C．施工图设计阶段
D．施工设计阶段

【单选题】剩余法是根据( )来估算土地价格的一种估价方法。
A．房地产开发的总收益
B．房地产的年租收入
C．房地产的建造总成本与总利润
D．房地产开发预期总价格与总支出的差额

【单选题】( )是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径。
A．地籍管理
B．土地执法监察
C．土地规划管理
D．耕地保护

【单选题】对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素。
A．开发程度
B．土地用途
C．周边环境
D．可及性

【单选题】某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元。
A．3
B．5
C．8
D．35

【单选题】( )是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
A．土地使用权出让
B．土地使用权租赁
C．土地使用权抵押
D．土地使用权转让

【单选题】对于( )机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。
A．通用类
B．C类
C．B类
D．A类

【分析解答题】下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
剩余法求取委估地块综合用途地价
1．本次估价假设条件
(1)本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2．开发完成后的房地产总价值估算
1)比较案例的选择
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查，我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例，项目概况见表1。
表1 案例情况说明表

序号	项目名称	项目位置	用途	交易日期	销售价格/(元/m2)
A	×××大厦	西二环×××大街	综合	2003.6	13800
B	×××大厦	×××区×××大街	综合	2003.6	14000
C	×××国际	×××区×××路东侧	综合	2003.6	14000

2)比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括：交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。
通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测，以委估房地产开发完成后的销售价格为基数100，综合得出各项比较因素系数，详见表2。
经过比较分析，三个比准价格的差距在合理范围之内，故取其简单算术平均值作为委估对象的预期销售价格，则
预期销售价格=(13666+13725+13725)÷3=13.705(元/m²)
总开发价值=13705×67000÷10000=91823.50(万元)
表2 比较因素修正系数表

比较因素	委托对象	比较案例	比较案例	比较案例
交易价格/(元/m2)	待求	13800	14000	14000
交易情况	100	100	100	100
交易日期	100	100	100	100
权益状况	100	100	100	100
区域因素	100	99	100	100
个别因素	100	102	102	102
开发完成后的比准 价格/(元/m2)	待求	13666	13725	13725

3．整个开发项目的开发成本估算
1)建安综合成本
通过现行《北京市建设工程概算定额》，结合该项目实际情况，取综合用途建安费用为2700元/m²。委估对象规划总建筑面积91800m²，其中地上建筑面积67000m²，地下3层，建筑面积24800m²，包括车库建筑面积9192m²，设备用房建筑面积7804m²，人防建筑面积7804m²。项目总容积率6.63，收益容积率5.5。
故委估对象项目总收益建筑面积为76192m²，则综合用途分摊建安费用为2700×91800÷76192=3253(元/m²)。费用情况见表3。
表3 各项费用情况

项目名称	单方成本/(元/m2)	总费用/万元	备注
建安费用	3253		包括结构、设备及装修
红线内市政费用	488		建安费用的15%
建造成本	3741	25064.70	前两项之和
管理费用	488		建安费用的15%
专业人士费	412		建造成本的11%
总投资额	4641	31094.70	前三项之和
利息	524		利率5.49%，开发期为2年， 均匀投入，以复利计算
合计	5165	34605.50	综合建筑面积

建安综合成本为34605.50万元。
2)销售费用
参考国家及北京市有关规定和市场资料，各项费用见表4。
表4 各项费用情况

项目名称	销售费用/万元	备注
营业税及附加	5050.29	总价值的5.5%
代理及广告费	2754.71	总价值的3%
合计	7805.00	上述两项之和

销售总费用为7805.00万元。
3)发展商合理利润
本项目开发期为2年，发展商正常利润取总投资额的20%。
发展商合理利润=31094.70×20%=6218.94(万元)
4．取得税费
经调查，土地取得税费一般为土地价格的4%。
5．项目开发余值
土地价格v=开发完成后的房地产总价值一整个开发项目的开发成本一开发商合理利润一土地取得税费4%v
v=91823.50-34605.50-7805.00-6218.94-4%v=41532.75(万元)