土地估价师考试

【单选题】下列项目中不属于企业资产的是( )。
A．银行冻结的存款
B．涉及诉讼的财产
C．租借设备
D．库存设备

【单选题】我国保险业的监管机构是( )。
A．中国保险监督管理委员会
B．中国保险监督管理代表大会
C．中国保险代表大会
D．中国保险委员会

【单选题】某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公(写字楼)用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。对此规定，以下判断不正确的是( )。
A．办公(写字楼)用地价格高于住宅地价水平
B．体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义
C．制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施
D．基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途

【单选题】

某工业开发区土地总面积为5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5km2，现已完威“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/m2。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地y，出让年限50年，土地面积为10000m2，土地还原率为7%。(计算结果保留到整数位) 请就上述内容，回答78～81小题的问题：

若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为()元/m²。A．350
B、500
C．650
D．714

【单选题】主管全国的城市房屋拆迁工作的部门是( )。
A．国务院建设行政主管部门
B．省人民政府
C．市级房地产行政主管部门
D．国务院土地行政主管部门

【单选题】《森林法》规定，农村集体经济组织采伐林木，由( )部门依照有关规定审核发放采伐许可证。
A．县级人民政府
B．县级林业主管部门
C．县级土地主管部门
D．乡级林业主管部门

【单选题】农用地转用必须依法办理( )手续。
A．转用
B．转让
C．审批
D．审核

【分析解答题】下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、
B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m²，比准租金B=311.50元/m²，比准租金C=280.88元/m²。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：
客观租金=(295.60+311.50+280.88)/3=295.99(元/m²)
2．计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积是9015m²)
房地年总收益=房屋建筑面积×租金
=9015×295.99
=2134680(元)
3．计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即：
房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%
=2134680×3%
=64040(元)
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m²，耐用年限60年，残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价×2%
=9015×750×2%
=135225(元)
(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。
房屋年保险费=房屋重置价×0.2%
=9015×750×0.2%
=13522(元)
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税=房地年总收益×12%
=2134680(元)×12%
=256162(元)
营业税=房地年总收益×5%
=2134680×5%
=106734(元)
税金合计=房产税+营业税
=256162+106734
=362896(元)
(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为0。
房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期
=9015×750×(1-0)/35
=193179(元)
(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=64040+135225+13522+362896+193179
=768862(元)
4．计算房地纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
=2134680-768862
=1365818(元)
5．计算土地纯收益
(1)土地还原率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。
(2)房屋还原率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原率为10%。
(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=9015×750×75%
=5070938(元)
房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率
=5070938×10%
=507094(元)
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
=1365818-507094
=858724(元)
6．计算土地价格
总地价=(土地年纯收益/土地还原率)×[1-1/(1+土地还原率)^使用年期]
=(858724/8%)×[1-1/(1+8%)³⁵]
=10008428(元)
土地单价=10008428/2504.1
=3996.82(元/m²)(注：土地面积为2504.1m²。)
请根据上述报告片断回答以下问题。
上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明

【单选题】基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权( )价格。
A．标定地价的平均水平
B．区域平均价格
C．市场价格的平均值
D．重置价格的平均值

【判断题】水平角观测使用的经纬仪，光学对点器视轴与竖轴的偏差，在0.8～1.0m高度范围内不超过±2mm。()