土地估价师考试

【判断题】在商品经济中，商品的价格取决于商品的价值，因此价格与价值始终是一致的。()

【单选题】经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为( )万元。
A．450
B．600
C．750
D．1125

【单选题】土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的( )部分予以说明。
A．估价依据
B．估价方法
C．估价结果
D．需要特殊说明的事项

【单选题】( )是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
A．农用地
B．建设用地
C．未利用地
D．已利用地

【单选题】集体土地上的拆迁行为，主要按照( )等有关法律、法规执行。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．《土地管理法》
C．《劳动法》
D．《城市开发经营管理条例》

【判断题】估价上的折旧注重的是价值的减损，而会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回，两者有本质的区别。()

【单选题】成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=[土地取得费+( )]×投资回报率。
A．土地开发费
B．税费
C．土地开发费十税费
D．土地开发费+税费+利息

【判断题】土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，因而也无所谓生产成本。 ()

【单选题】依据《中华人民共和国土地管理法》规定，“全民所有，即国家所有的土地所有权由( )代表国家行使。”
A．各级人民政府
B．所在地城市人民政府
C．国务院
D．省级人民政府

【分析解答题】下面为某土地估价技术报告部分，请指出错误。
第一部分 总述
一、土地估价项目名称
×××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地估价。
二、委托方
×××市中级人民法院。
三、受托方(略)
四、土地估价目的
根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为×××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为×××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由×××市中级人民法院查封。现受委托估价土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、土地估价依据
(1)《土地管理法》及实施条例。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《城镇土地分等定级规程》。
(6)委托方及案件当事人提供的有关资料。
(7)委托估价函。
(8)国有土地使用证(×××字【1998】第×××××号)。
(9)国有土地使用权出让合同(×××土地出让合同字第×××号)。
(10)建设用地规划许可证(×××规地×第×××号)。
(11)其他有关资料。
(12)土地估价师实地勘察、调查资料。
六、土地估价基准日
2004年7月5日。
七、土地估价日期
2004年7月5日至7月14日。
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、土地估价结果
经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为：
土地单价：4562元/m²；
总价：10237128元。
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。
(币种：人民币)
十、需要特殊说明的事项
1．本估价报告提供的估价结果是在全部限制条件下于估价基准日的公开市场价值，所谓公开市场价值指估价对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。
(2)有一段合理交易时间。
(3)在此期间土地市场保持稳定。
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2．由于待估土地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本估价价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
3．本报告的估价价格系全部限制条件下求得的。根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由×××市中级人民法院查封。考虑到本次估价是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4．本报告自估价基准日起1年内有效。
十一、土地估价师签字
十二、土地估价机构(章)
第二部分 土地估价对象及地价影响因素分析
一、土地估价对象
1．土地登记状况
根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为×××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该土地已设定抵押权，抵押权人为×××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由×××市中级人民法院查封。
估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2001年11月19日至2072年11月18日，自估价基准日起还剩余67年4个月。
2．土地权利状况
根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象土地编号为××××；图号为××××；地号为××××。规划用途为住宅用地，土地总面积1020.0m²，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号为××××。
3．土地利用状况
(1)规划指标：根据土地使用权出让合同，项目批准建造四层公寓式商品住宅二幢，总建筑面积2244m²。
(2)地块目前尚未开发，除沿×××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2002年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4km，四周多为二层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3．个别因素
估价地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则
本项目估价遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
二、土地估价方法和土地估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交案例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行估价。
三、地价的确定
1．地价的确定方法
成本逼近法估价结果为6521元/m²，市场比较法估价结果为4562元/m²，说明×××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅2244m²)，结合估价目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。
2．估价结果
经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为：
土地单价：4562元/m²；
总价：4562×2244=10237128(元)。
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整。
(币种：人民币)
第四部分 附件
附件1．委托估价函
附件2．待估土地位置示意图
附件3．国有土地出让合同复印件
附件4．待估土地所在区域拆迁审批文件复印件
附件5．估价机构营业执照复印件
附件6．估价机构资质证书复印件
附件7．土地估价师资质证书复印件