土地估价师考试

【单选题】证券是一种金融工具，证券的融资方式是( )。
A．间接融资
B．银行融资
C．直接融资
D．民间融资

【分析解答题】某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m²的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m²，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为0，建筑费和专业费预计为1500元/m²，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

【单选题】按土地价格使用目的，地价可分为：买断价格、租赁价格和( )。
A．抵押价格
B．使用权价格
C．申报地价
D．评估价格

【多选题】某房地产开发公司在对当地房地产市场进行调研的基础上，进行开发项目的可行分析。若确定项目基准收益率为12%，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表所示。

(单位：万元)
年份	1	2	3	4	5	6
现金流入	0	0	200	300	250	250
现金流出	100	200	100	50	50	50

房地产投资项目财务评价的方法主要有()。A．静态获利性分析
B、成本估量性分析
C．动态获利性分析
D．现金流量分析

【单选题】居住用地的土地使用权出让最高年限是( )年。
A．50
B．40
C．70
D．80

【单选题】征收土地是一种( )行为。
A．法律
B．国家
C．政府
D．集体

【单选题】以下不属于征地工作程序范围的是( )。
A．告知征地情况
B．确认征地调查结果
C．组织征地听证
D．土地规划设计

【单选题】土地增值税以( )为征税对象。
A．有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的增值额
B．有偿转让、继承、赠与等方式转移土地使用权及地上建筑物和其他附着物取得的收益额
C．转让国有及非国有土地使用权取得的增值额
D．转让非国有土地使用权取得的增值额

【单选题】中国最早的《不动产登记条例》是在( )年颁布的。
A．1920
B．1921
C．1922
D．1923

【多选题】某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。根据上述内容，回答以下小题的问题。
该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是()。A．挂牌
B．协议
C．租赁
D．拍卖