根据网考网考试中心的统计分析，以下试题在2019/1/30日房地产估价师考试习题练习中，答错率较高，为：94%
【分析解答题】某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 - - - - - - - - - - - - - - - -
(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按时年租金收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
(3)除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
(4)目前，此类项目折现率为10%。
(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
，答错率：94%
网考网试题解析：
试题答案： 答案解析：解：
第一种答案： (1)项目总建筑面积 1.2×10000×2.5=30000m 2
其中，住宅楼总建筑面积15000m 2 ，写字楼总建筑面积15000m 2 。 (2)房地产开发项目总价值及折现值。
1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：
7500/(1+10%) 3 =5634.86万元 2)写字楼价值。
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元 ⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%) 3 =6370.29万元
3)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元
(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。
1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元
写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410万元
2)住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5/(1+10%) 0.5 +0.5/(1+10%) 1.5 ]=2580.13万元
3)写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5/(1+10%) 1.5 +0.5/(1+10%) 2.5 ]=3648.76万元
4)项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76=6228.89万元
(4)住宅楼销售税费及折现值。 1)住宅楼销售税费：7500×6%=450万元
2)住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%) 3 =338.09万元
(5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)
=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%) =5279.78万元
第二种答案： (1)项目总建筑面积：
1.2×10000×2.5=30000m 2 其中，住宅楼总建筑面积15000m 2 ，写字楼总建筑面积15000m 2 。
(2)房地产开发项目总价值及折现值。 1)住宅楼价值：5000×15000=7500万元
2)写字楼价值
①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88万元
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89万元
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88万元
⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元 ⑥写字楼价值：
3)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元 (3)项目开发成本、管理费用及其折现值。
1)住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835万元写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410万元
2)住宅楼开发成本及管理费折现值：
2835×[0.5×(1+10%) 2.5 +0.5×(1+10%) 1.5 ]=3434.25万元
3)写字楼开发成本及管理费用折现值：
4410×[0.5×(1+10%) 1.5 ×0.5×(1+10%) 0.5 ]=4856.51万元
4)项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76万元
(4)住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：7500×6%=450万元
(5)所能支付的最高土地价格。 1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)
=15978.86-450-8290.76 =7238.1万元
2)贴现： 7238.1/(1+10%) 3 =5438.09万元
3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元
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