房地产估价师在线答题

每日一练：房地产估价师考试经营与管理每日一练(2019/10/8)
【分析解答题】甲开发商以4000万元的价格购买了一宗占地面积为4500 ㎡七通一平的土地50年的使用权，规划建筑容积率5．5，用途为写字楼。现甲开发商与另一集团乙集团就合作开发经营事宜进行协商，由乙集团负责投资建设房屋（含设备装修费），并在项目投入运营后由乙集团经营，乙集团通过出租经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给甲开发商。
乙集团对项目进行了估算，得出：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，专业人员费用为建造成本的10%，建设期3年，建造成本、管理费用、专业人员费用在建设期内均匀投入，年贷款利率（融资费用不另计）10%，按年计息。预测写字楼在经营期间收益水平保持在4500万元/年，运营成本为收益的38%，乙集团目标成本利润率为40%。
假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算乙集团经营多少年后可收回整个项目的全部投资，并达到目标利润率。
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网考网试题解析：
（1）项目总开发价值GDV 其中A=4500×（1-38％）=2790（万元），i=10％，n是未知数，是要计算的回收期。（P=GDV） （2）项目总开发成本TDC ①建造成本：4500×4000×5.5=9900（万元） ②专业人员费用：9900×10％=990（万元） ③管理费：（9900+990）×5%=544.5（万元） ④财务费用：（9900+990+544.5）×[（1+10％）1.5-1]=1757.37（万元）（融资费用不另计） ⑤土地成本：4000万元 ⑥项目总开发成本TDC：9900+990+544.5+1757.37+4000=17191.87（万元） （3） ，可得：40％=（GDv-17191.87）÷17191.87， 算出n=20.83年≈21（年）  【答案解析】：：（1）土地成本应计入项目总开发成本。因为乙集团每年的收益4500万元不仅是建筑物的收益，还包含土地产生的收益。《开发经营与管理》教材在介绍成本利润率时，对“项目总开发成本”的描述如下：“项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用，前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用和不可预见费用等。”（2）当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很大，计算开发商成本利润率的意义不大，因为开发商成本利润率中没有考虑经营期限的因素。此时可通过计算项目投资动态盈利能力指标来评价项目的经济可行性。 查看试题解析出处>>
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