某一工业厂房，房屋建筑面积10000m²，占地面积30000m²，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m²，其中取得土地成本为430元/m²(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m²，管理费、投资利息销售税费90元/m²，开发利润70元/m²。
问题：
1.请写出房地产估价的技术路线？