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【分析解答题】

××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。

抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些 简述技术路线。
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