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【多选题】

直接导致市场失灵的原因有()。

A、外部负效应
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
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征收土地要通过()的审批。A．村委会B．乡(镇)级人民政府C．市级人民政府D．省业主应履行的义务有()。A．遵守业主公约、业主大会议事规则B．遵守物业管理区域内房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以()为基础。A．当地市场现时成交下列关于城市规划的表述中，正确的是()。A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的《城市房地产管理法》规定国家实行()登记发证制度。A．土地所有权B．土地使用权C下列情形中，可以不办理土地使用权出让手续的有()。A．民政局将办公楼连同院落整体