某房地产占地面积2580m2,建筑面积9440m2,每层建筑面积2360m2。其
××商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设
(三)甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区,土地性质为
(三)甲公司拥有总建筑面积为 5230 ㎡、土地面积为 10000 ㎡的厂区,土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有 5 栋建筑物,其中,一栋办公用房,建筑面积为 2000 ㎡;两栋生产车间,建筑面积均为 1500 ㎡;锅炉房和门卫房各一栋,建筑面积分别为 200 ㎡、 30 ㎡。 2019 年 11 月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款,还款方式为按月等额还款,还款期限至 2019 年 12 月。
2019 年 10 月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用,租期 10 年,每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。 2019 年 7 月,甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8. 若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物,最适宜采用的估价方法为()。
A. 比较法和收益法
B. 成本法和假设开发法
C. 比较法和成本法
D. 收益法和成本法
试题答案: D
试题解析:工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用,适宜选用收益法估价,因此以整体房地产作为抵押物时,最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
9. 若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物,最适宜作为抵押物的是()。
A.5 栋共计 5230 ㎡的建筑物
B.10000 ㎡土地使用权
C. 锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D. 生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
10. 甲公司转让该厂区时,评估其转让价值的内涵为()。
A. 土地使用权价值及全部建筑价值
B. 全部房地产价值 - 房地产因抵押、出租造成的价值减损额
C. 合法产权的全部房地产价值 - 承租人权益损失 - 贷款余额
D. 合法产权的全部房地产价值 - 承租人租金损失 - 贷款余额
简述商业房地产有哪些特点?
(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷
物业名称 | A | B | C |
建筑面积/m2 | 65 | 48 | 50 |
成交单价/(元/m2) | 15500 | 14500 | 15000 |
成交日期 | 2007.9 | 2007.8 | 2007.10 |
(三)李某于2019年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,20
简述在建工程价值评估的技术路线和方法。
指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错
根据下列题干,回答1-4题:预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年
下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处房地产抵押估价报告估价项目名称
下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的 13 处
房地产抵押估价报告
估价项目名称:××市××区××路 19 号楼第 10 层房
地产抵押价值评估
估价委托人:×××集团有限公司
房地产估价机构:×××房地产估价有限公司
注册房地产估价师:×××(注册号×××)×××
(注册号×××)
估价作业期: 2019 年 12 月 1 日一 2019 年 12 月 5 日…
估价报告编号:×××(房估)(抵)字第×××号
致估价委托人函
×××集团有限公司:
受贵公司委托,我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路 19 号楼第十层,总建筑面积为 2026.77m 2 的办公房地产(产权证号:××房权证第××号)的抵押价值进行了评估。
估价目的:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点: 2019 年 12 月 1 日。
价值类型:房地产抵押价值。
注册房地产估价师根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法进行测算,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币 110975791 元,至价值时点,房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零,故估价对象的抵押价值为 110975791 元(大写:人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整),按建筑面积计抵押价值单价为 54755 元 /m 2 。
(随函附估价结果报告和估价技术报告各两份)
×××房地产估价有限公司××分公司(公章)
法定代表人:×××
2019 年 12 月 5 日
指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错
房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险合同?
根据下列材料,回答2-4题。需对以下两宗地块进行估价:1号地块是一宗临街宽度80
“确定评估价值时的主要因素”,从何角度回答?
房地产开发项目存贷款比率的表述式是什么?
某工厂有一处临街厂房,占地面积900m2,用地性质为国有划拨土地,建筑面积为18
根据下列材料,回答1-3题。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路
(一)某临街五层住宅楼,一梯两户,共10套住宅,每套建筑面积相同,经全体业主协商
(一)某临街五层住宅楼,一梯两户,共 10 套住宅,每套建筑面积相同,经全体业主协商一致并报相关部门批准,在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租,年租金 2 万元,剩余租赁期 3 年。
合同约定租金按年支付,违约金 5 万元,现业主欲转让其位于顶层的一套住宅,委托房地产估价机构进行估价,房地产估价机构接受委托进行了市场调查,了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多,类似屋顶广告位市场需求旺盛,年租金 3 万元。
1. 本次住宅转让估价的估价对象范围应为()。
A. 该顶层住宅,不含屋顶广告位的收益权
B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权
C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权
D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
2. 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为()。
A. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
B. 采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值,收益法评估相应广告位的收益权价值
D. 采用比较法、收益法评估住宅市场价值后,考虑广告位的增值影响
3. 若采用收益法评估该屋顶广告位价值,最适宜的技术思路为()。
A. 按市场租金评估该广告位收益价值
B. 租约期内按租约租金,租约期外按市场租金,评估该广告位收益价值
C. 按市场租金评估该广告位收益价值,再减去违约成本
D. 租约期内按租约租金,租约期外市场租金,评估该广告位收益价值,再减去违约成本
4. 若对该套住宅进行房地产抵押估价,则估价对象范围应为()。
A. 该顶层住宅,不含屋顶广告位的收益权
B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权
C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权
D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
工业房地产估价的常用方法有哪些?并简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。