（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托
（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达 65% ，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：
1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？
2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产抵押估价报告估价项目名称
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××市××区××路 19 号楼第 10 层房
地产抵押价值评估
估价委托人：×××集团有限公司
房地产估价机构：×××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××）×××
（注册号×××）
估价作业期： 2019 年 12 月 1 日一 2019 年 12 月 5 日…
估价报告编号：×××（房估）（抵）字第×××号
致估价委托人函
×××集团有限公司：
受贵公司委托，我公司对×××集团有限公司位于××市××区××路 19 号楼第十层，总建筑面积为 2026.77m 2 的办公房地产（产权证号：××房权证第××号）的抵押价值进行了评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点： 2019 年 12 月 1 日。
价值类型：房地产抵押价值。
注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法进行测算，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，确定估价对象在价值时点未设立优先受偿权下的价值为人民币 110975791 元，至价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款为零，故估价对象的抵押价值为 110975791 元（大写：人民币壹亿壹仟零玖拾柒万伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面积计抵押价值单价为 54755 元 /m 2 。
（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）
×××房地产估价有限公司××分公司（公章）
法定代表人：×××
2019 年 12 月 5 日（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商
（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共 10 套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用 10 年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金 2 万元，剩余租赁期 3 年。
合同约定租金按年支付，违约金 5 万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金 3 万元。
1. 本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。
A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权
C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权
D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
2. 该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（）。
A. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
B. 采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C. 采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
D. 采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
3. 若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（）。
A. 按市场租金评估该广告位收益价值
B. 租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C. 按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
D. 租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
4. 若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（）。
A. 该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B. 该顶层住宅和 1/10 屋顶广告位的收益权
C. 该顶层住宅和 1/2 屋顶广告位的收益权
D. 该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。 请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月
有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为40年，自2008年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自2009年10月13日计。当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。请回答：根据上述资料你能否决定购买?为什么?（估价时点为2010年10月13日）下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处××市某大厦主楼停建工程及附楼
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处 ××市某大厦主楼停建工程及附楼房地产抵押估价报告 （封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略） 估价结果报告 一、委托方 ××有限公司 二、估价方 机构名称：××房地产评估有限公司 机构住所：（略） 资格等级：壹级 法定代表人：××× 三、估价对象 1．估价对象宗地为划拨用地。估价对象由一幢20层框架剪力墙结构主楼及一幢4层框架结构附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2～4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，主楼5～20层现为“半拉子”工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的大餐厅及木夹板隔断的雅间约36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5～20层设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1998年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。 2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护状况一般，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。 3．估价对象主楼门前有较大室外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。 4．估价对象位于××镇主干道××大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。区域内有××大厦、××医院、××娱乐城、××大学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。 5．估价对象基本情况
6．建筑物情况表
7．主楼建筑物装修表（略）
8．附楼建筑物装修表（略）
四、估价目的
为××有限公司确定抵押贷款额度的参考依据而评估估价对象的抵押价值。
五、估价时间
2006年10月8日
六、价值定义
估价对象在估价时点的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象现房部分（主楼2～4层及附楼全部）约占项目总建筑面积的29.4％，停建工程部分（主楼5～20层）约占项目总建筑面积的70.6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条估价技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条估价技术路线：对现房部分即主楼2～4层和附楼，考虑主楼2～4层为商业用途，具有出租收益，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场法进行估价。对主楼（塔楼）5～20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场法）。
第二条估价技术路线：因项目主体大部分为停建工程，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法）。
（估价结果、估价人员、估价作业日期和估价报告应用有效期略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、估价方法的选用分析（略）
四、估价测算过程
（一）第一条估价技术路线
分别采用收益法，市场法、假设开发法测算估价对象的市场价值。
1．采用收益法计算估价对象现房主楼2～4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）。采用收益法计算公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]进行计算。
（1）计算估价对象主楼2～4层的年有效毛收入
1）采用市场法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金（即租赁价格）。
①选取可比实例
