【分析解答题】
下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
××市某大厦主楼停建工程及附楼房地产抵押估价报告
（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）
估价结果报告
一、委托方
××有限公司
二、估价方
机构名称：××房地产评估有限公司
机构住所：（略）
资格等级：壹级
法定代表人：×××
三、估价对象
1．估价对象宗地为划拨用地。估价对象由一幢20层框架剪力墙结构主楼及一幢4层框架结构附楼组成。主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2～4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，主楼5～20层现为“半拉子”工程。主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。南侧夜总会高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席的大餐厅及木夹板隔断的雅间约36间。第四层（沿街第三层）普通装修，主要经营电子游戏及茶艺包厢。5～20层设计用途为带卫生间的写字间，主体结构已完工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙抹灰刷白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，其余未做。走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（部分被盗），地面未做，电梯未安装。主楼于1998年停建至今尚未完工，物业维护差，铝合金窗扇大部分被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象的市场价值。
2．估价对象附楼为框架结构住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已10年，维护状况一般，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业的市场价值。
3．估价对象主楼门前有较大室外停车场，这对物业的有效利用提供了较好条件。
4．估价对象位于××镇主干道××大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。区域内有××大厦、××医院、××娱乐城、××大学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。区域内基础设施和公共设施较为完善。
5．估价对象基本情况
6．建筑物情况表
7．主楼建筑物装修表（略）
8．附楼建筑物装修表（略）
四、估价目的
为××有限公司确定抵押贷款额度的参考依据而评估估价对象的抵押价值。
五、估价时间
2006年10月8日
六、价值定义
估价对象在估价时点的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
根据估价对象现房部分（主楼2～4层及附楼全部）约占项目总建筑面积的29.4％，停建工程部分（主楼5～20层）约占项目总建筑面积的70.6％，以及不同用途的特点，本次分别采取两条估价技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。
第一条估价技术路线：对现房部分即主楼2～4层和附楼，考虑主楼2～4层为商业用途，具有出租收益，故采用收益法进行估价。附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场法进行估价。对主楼（塔楼）5～20层停建工程部分，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完成后的房地产价值时采用市场法）。
第二条估价技术路线：因项目主体大部分为停建工程，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法）。
（估价结果、估价人员、估价作业日期和估价报告应用有效期略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、估价方法的选用分析（略）
四、估价测算过程
（一）第一条估价技术路线
分别采用收益法，市场法、假设开发法测算估价对象的市场价值。
1．采用收益法计算估价对象现房主楼2～4层的市场价值（第一层依坡地而建的架空层作为设备用房）。采用收益法计算公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]进行计算。
（1）计算估价对象主楼2～4层的年有效毛收入
1）采用市场法确定估价对象第二层（即沿街首层）租金（即租赁价格）。
①选取可比实例
项目 | 实例A
| 实例B
| 实例C
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名称
| 中兴旅馆
| 陆艺茶艺馆
| 京来顺外卖部
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位置
| ××镇××大道
| ××镇××路
| ××镇××路
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类型
| 沿街首层铺面
| 沿街首层铺面
| 沿街首层铺面
|
结构
| 钢混
| 钢混
| 钢混
|
装修
| 普通
| 中等
| 普通
|
成交日期
| 2006.9
| 2006.3
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