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【分析解答题】

某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租完毕,届时各层使用情况预计如下:一层的大堂部分占该层建筑面积的60%,其余部分的75%可用于商业铺位出租,正常出租率为90%,每平方米出租面积每月可得净租金60元;2~3层为商场,营业面积占该层建筑面积的70%,每平方米营业面积年正常收入为8500元,每年正常营业需投入1000万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的70%,每平方米出租面积的月租金为50元,出租人每年需支付8万元的运营费用;5~10层为用于出租的办公用房,每层共20间,当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11~24层为商品住宅,其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(没资本化率分别为商场10%,酒楼8%,办公楼7%)。

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成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格,然后扣除折旧,以此来估算估价对象客可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗,反之,为不可修复的损耗。()应用收益法评估出租型房地产价格时,净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费为帮助房地产开发商进行投资决策,应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时,应采长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()