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【分析解答题】

黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,1994年改作餐饮营业用房,并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例,故估价人员采用收益法估价(估价依据正确),估值为40万元。然后,再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价,估值为50万元。由此确定最终估价结论=

=45(万元)。请问:这样确定估价结论是否正确 为什么
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长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值作出估计。()某房地产占地4000m2,土地使用年限为50年,容积率为6,共24层,每层建筑面在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五